本屋の不思議
本屋さんで、本をレジの人に渡しながら・・・
私 ： ｢カバーを つけてくれますか？｣
本屋： ｢カバーは、どうなさいますか？｣
私 ： ｢えっ！？ はい、カバーをつけて下さい。｣
なぜか、ほぼ、必ずこのやりとりがあります。
紀伊国屋でも、ジュンク堂でも・・・・。
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甲南大学の風景
平成１９年度行政書士試験の実施要領の打合せのため、会場となる甲南大学に行きました。甲南大学は大きく育った木々の緑が多く、広く気持ちの良いキャンパスです。高級住宅地にあるので、とても静かです。
同期であり、同じ教室を担当するＡ先生は、高校、大学と甲南だったそうで、お坊ちゃんであることが判明しました。Ａ先生いわく、小学校、中学校から大学までずっと甲南の人もいるそうです。
甲南大学の法学部の学生で行政書士試験を受ける人は、いつもの慣れ親しんだ場所で受験できますので良いなぁと思いました。
阪急岡本駅から約１０分西へ歩くと、甲南大学の正門 →
ＪＲ摂津本山駅からだと１５分くらいでしょうか。
← 正門に立ち、西側の風景
西日が少し眩しい
← キャンパスの中、東西の道
見通が良く、校舎の案内標識も分り易い
大学校舎 ↓
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Googleページランクの更新！
Googleページランクが久しぶり更新されました。
前回は４月下旬でしたから、６ヶ月ぶりです、今回はずいぶんと間が空いたなぁ、と思います。この調子で、半年に１回のペースにＧｏｏｇｌｅはするつもり？
システム運営管理しているＨＰサイトのGoogleページランクをチェックします。
老舗順に、下記の結果になりました。
Ａサイト・・・ ４ → ３ （↓）
Ｂサイト・・・ ３ → ３ （→）
Ｃサイト・・・ ３ → ２ （↓）
Ｄサイト・・・ ３ → ２ （↓）
Ｅサイト・・・ ３ → ２ （↓）
Ｆサイト・・・ ３ → ２ （↓）
Gサイト・・・ ３ → ２ （↓）
Hサイト・・・ ０ → １ （↑）
I サイト・・・ ０ → １ （↑）
Jサイト・・・ ０ → ３ （↑）
Kサイト・・・ ０ → ２ （↑）
ページランク４のＨＰサイトが、３に下がったのは残念です。
また、幾つかページランク３のＨＰサイトが、２に下がったのは残念ですが、構成ページの個別ページランク見ると、まぁ全体に浸透してなじんでいったかな、という印象です。
一方、新しいＨＰサイトで、今回初めてGoogleページランクの更新を経験するものは、ページランク無しから、全て何かしらのページランク（１～３）が付き、良かったと安心しました。
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大家さんが気をつけたいこと (その５)
事情があって長くは貸せない空き部屋があるところに、知人の知り合いの知り合いのような人（結局は良く知らない人）が、
｢２ヶ月だけ滞在します、ホテルだとお金がかかるので、部屋を貸して欲しい。｣
と頼まれ、どうしても断われない。
｢家賃もちゃんと払いますから、お願いします。｣
と、言われたら一考が必要です。
借地借家法は、大家さんに厳しく、店子さんに優しい法律です。
２ヶ月の建物賃貸借契約は、法律により自動的に期間が無い契約に変わります。
相手が２ヶ月を過ぎて居座り続けても、法律上は大家さんに不利です。
このような場合、
｢たった２ヶ月ですし、知人のお知り合いの方ですから、もう家賃は無しでいいですよ。｣
と、太っ腹な回答をすることも一つの方法です。
タダで貸すことを、使用貸借と言います。
借地借家法は賃貸借が対象ですので、使用貸借は借地借家法が適用されません、店子さんは守られないのです。
一見、鷹揚なポーズで、その実はフェールセーフで賢くリスク回避する方法です。
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大家さんが気をつけたいこと (その４)
建物賃貸借契約には、一般の建物賃貸借契約の他に、定期建物賃貸借契約という方法があります。
定期○○契約というと、
｢５０年の借地に家が建っていて、郊外の一戸建てがとても安く手に入るあれですね。テレビや雑誌でよく取り上げられている・・・｣
と、これは、定期借地契約です。
家が安く手に入るというメリットが居住者にあり、また、５０年経てば土地が戻ってくるというメリットが地主にあります。
定期建物賃貸借契約は、大家さんにメリットがあるものの、居住者にメリットが殆どありませんので、マスコミや広告で見る機会は少ないです。
一般の建物賃貸借契約は、契約書に一応の期限を定めても、期限満了と同時に自働更新され、それが繰り返しますので、店子は永遠に住み続けることができます。
正当な事由がない限り、大家さんから契約更新を拒否したり、解約したりできません。
一方、店子さんからは、３ヶ月前に通知すれば自由に解約できます。
大家さんにとって、厳しい法律の定めです。
民法の定めのままでは、店子さんが可哀そうだから、借地借家法という法律で手厚く守っています。
その例外となるのが、定期建物賃貸借契約です。
”期限が来たら確実に終了し、更新しない建物賃貸借契約”です。
１年間の限定で家やアパートを貸したいときに有効な手段です。
ただし、手続きに手間がかかります。
先ず、一般の建物賃貸借契約は口頭の約束でＯＫですが、定期建物賃貸借契約は必ず書面契約書を作成しなければなりません。
更に契約書の他、２種類の書類を作成します。
契約書を含めて３種類の書類を法律の要件に従って作成し、かつ、適切な順序とタイミングで処理していかなければなりません。
それでも、部屋の明け渡しで店子ともめる苦労を考えると、押しの弱い大家さんには有効な選択肢のひとつです。
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大家さんが気をつけたいこと (その３)
アパートを貸す、マンションを貸す、あるいは、持ち家のひとつを貸す場合、建物賃貸借契約書の作成費用は、大家さんと店子が折半する、というのが法律の定めです。
行政書士に契約書の作成を依頼すると、およそ３万円前後です。
｢折半することになっているので、１万５千円づつね。｣
これでは、行政書士にとって、大家さんと店子さんが協同の依頼主となり、両者に中立的な契約書になります。
市販の契約書を元に、大家さんにしろ、店子さんにしろ、素人が作成する契約書と大して変わらなくなってしまいます。
｢本当は折半なのだけど・・・
契約書の作成費用は、大家である私が全額負担します。｣
という方が良いと思います。
なぜなら、行政書士にとって依頼主は大家さんのみになります。
・盛込むことが、大家さんに有利になることは入れる
・盛込まないことが、大家さんに有利なることは外す
・盛込むことが、店子さんに有利になることは外す
・盛込まないことが、店子さんに有利なることは入れる
行政書士は各条文の作用反作用をよく考えて、依頼主である大家さんが有利なように、色々な将来の事態において、大家さんのリスクが最も少ないように仕掛けを契約書に積み重ねていきます。
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大家さんが気をつけたいこと （その２）
｢もう半年も家賃がたまっているんだ。
とっとと荷物をまとめて出て行っておくれ！｣
家賃を滞納する店子に、大家さんが言うセリフです。
普通に聞こえますが、法律的にはとても違和感があるセリフです。
大家さんは自分の大切な権利を放棄しています。
たまった家賃は敷金から弁済を受けることができます。
そして、あまりにたまった家賃が多すぎて、敷金では足らない場合、店子の動産（持ち物）について先取特権を有する、というのが法律の定めです。
もちろん、相手が拒んでいるのを無理やり奪い取ることはできませんので、そのときにはきちんと司法手続きを経て取ることが必要です。
｢もう半年も家賃がたまっているんだ。とっとと出て行っておくれ！
おっと、金目の物は置いて行きな！
売っぱらって少しでも家賃の足しにさしてもらうよ！｣
情け容赦ありませんが、法律的にはこれが正しい大家さんのセリフです。
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大家さんが気をつけたいこと (その１)
｢家賃が高い、下げろ！｣、と店子さんに請求されることがあります。
大家さんが、優しく、気弱なことにつけ込んで、実に半額にされたという事例もあります。
近隣でリーズナブルな物件が増えた、アパートやマンションが老朽化し、従来の家賃が保てなくなったなど、色々な原因があります。
店子さんから家賃の減額請求があったときは、大家さんと店子さんで話合って早く解決すべきです。
法律では、決着しない間、大家さんはこれまでと同じ家賃を店子に請求することが認められています。
｢法律で守られているので、このまま、のらりくらりと、店子の減額請求は先延ばしにしよう。｣
と、思っていると落とし穴があります。
店子が業を煮やして裁判を起こし、家賃の減額を正当とする裁判が確定した場合、すでに支払われた家賃と裁判で正当とされた家賃の差額を店子に返金するのはもちろん、返金額に年１０％に相当する利息分も返金しなければなりません。
この低金利時代、店子さんは高金利の預金をしたようなものです。
利息未定の場合の一般の法定利息が５％ないし６％であることと比べると、ずいぶん大家さんに損な法律の定めですが仕方ありません。
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防犯会議（第２回）
昼から防犯組織の２回目の会合です。
防犯協会の会員を中心に、自治会、老人会、民生委員、その他のボランティア（志願）して下さった方々で構成されています。
私はこの集まりが好きです。
色々な年齢の男性、女性が公の気持ちで集まり、和やかであり、一方、正義のための緊張感があります。
利他的な人々の集まりは、雰囲気が晴れやかです。
還暦ていどは、まだまだ壮年、七十歳を越えた方々も夜間の防犯パトロール員となり、痴漢やストーカなど不審者から町を守って下さっています。
今回、念のため女性はレギュラー員から外れてもらい、予備員、別働員となっていただきましたが、夜間防犯パトロール員に何人もの勇気あるご婦人が志願して下さったことに、私自身、防犯協会員としてうれしく、そして、頼もしく思いました。
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行政書士試験講座講師と行政書士試験監督員
（財）行政書士試験センターの神戸での試験責任者から事務連絡があり、行政書士試験講座の講師等をしていないかどうかの照会がありました。
試験講座の講師をしている者は、教室での試験監督員をさせない意向です。
私は行政書士試験の監督員としてお手伝いする予定です。
行政書士試験講座の講師の職には、現在も過去も就いたことはありません。
去年はこのような照会調査はありませんでした。
試験作成の委員ならともかく、試験監督員は試験の内容を全く知りません。
厳重に管理されていますので、受験生と同じタイミングで知るのみです。
しかし、きのう、行政書士試験講座の講師として教壇に立っていた者が、今日、行政書士試験の監督員として教壇に立ち、
｢それでは、これより平成１９年度の行政書士試験を始めます｣、と言いながら
試験問題を配り、受験生を監督するのは、違和感があるかも知れません。
『 李下に 冠を正さず 』
疑われることは、初めから避けておいた方が良いのでしょう。
発端は多分・・・弁護士試験のあの事件が影響したのだろうな、と思いました。
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Ｇｏｏｇｌｅページランクの更新
前回のＧｏｏｇｌｅページランクの更新は４月末だったと思うが、５ヶ月以上が経っている。
もうそろそろかな、とも思うがだいぶ間隔があいたように思えます。
Ｇｏｏｇｌｅページランクが更新されても、検索結果の順位にそう影響はありません。
なぜならば、緒元や要素としては既におり込み済みだからです。
当事務所が取り扱っているホームページ・サイトは、ページランクが４、または、３です。
しかし、５月初旬にリリースした大阪の士業事務所のホームページ・サイトは、Ｇｏｏｇｌｅページランク更新のタイミングがあり、ゼロのままです。
既に予定のキーワードで検索すると、ヤフーでもＧｏｏｇｌｅでも１ページ表示されているのですが、やはりＧｏｏｇｌｅページランクがゼロというのは寂しい。
その最もリリース時季が若いホームページに早くＧｏｏｇｌｅページランクが決まらないかなぁ、と毎日首を長くしています。
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行政書士相互協力グループの取扱業務登録
ブロック会で立ち上げる”行政書士相互協力グループ”の主な取扱業務の申請〆切が今日でした。
前回のブロック会でブロック長にお伝えしておりましたが、改めて微修正して朝一番にＦＡＸしました。
場合に依っては、他の先生からご紹介を受ける可能性があると思うと慎重になります。
特に自分が他より優れているであろうと思える業務範囲、自信がある業務範囲に自然と絞られてきます。
きっと他の先生も同じく考えるのなら、出来上がった”行政書士相互協力グループ”の各事務所の取扱業務の記載はかなり精度が高く、良いリストになるのではと期待しました。
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先輩行政書士
先日、先輩行政書士のＯ先生が遊びに来て下さいました。
よくしゃべりました、５時間近く色々なお話をしました。
Ｏ先生は、経理記帳、電子定款などの会社設立の関連業務、建設業許可、自動車登録、示談書等の契約書作成、公正証書遺言や遺言執行者の任など行政書士のドメインの殆どで豊富な実務経験を持つ先生です。
何よりも複数の会社から経理業務の代行をアウトソーシングとして受任なさっており、お客さまの信頼を得て安定した事務所運営をされています。
そごう百貨店の特設会場で開催された、兵庫県行政書士会の市民無料相談会にご一緒したのが御縁の始まりです。
公証役場の公証人Ａ先生をご紹介して下さったのも、Ｏ先生でした。
Ｏ先生と私の親交を準備して下さった神さまに本当に感謝しています。
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夜間防犯パトロール（３回目）
警察バイク２台、パトカー２台がそれぞれ時間を変え、夜間地域巡回に来て下さいました。
私達は、”警察署”、”防犯協会”の文字が入った所定の上着を着て巡視しているので、警察官の方々が必ず声をかけて下さいます。
実は私達、陸上自衛隊の予備自衛官をしており、方面隊総監部の歩哨の任に就くこともあります。
それでも今は、一般市民としての防犯パトロールです。
６４式小銃はもちろん何の装備もありませんので、警察の方々から
｢何かあったらすぐに連絡して下さいね。｣
と優しく声をかけていただくと素直にうれしいですし、市民を守る警察を頼もしく思います。
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